Доля клиентов, которые завершат выплаты после 60 лет, выросла на пять процентных пунктов за полугодие — до 65% от общего объема выдач, сообщает Центробанк со ссылкой на данные бюро кредитных историй. Особенно заметно увеличилась доля тех, кто планирует рассчитаться в 70–75 лет: к концу 2025 года на них приходилось 19% выдач. Напротив, доля заемщиков, закрывающих кредит до 55 лет, сокращается. Одновременно выросла доля ипотек на 25–30 лет — на восемь процентных пунктов за полгода, до 56%. Доля других сроков либо уменьшилась, либо изменилась незначительно.

Почему это происходит? Сейчас ипотеку оформляют с длительным плановым сроком, чтобы снизить ежемесячные платежи и соблюсти нормативы Банка России, направленные на уменьшение кредитных рисков и предотвращение банкротства заемщиков, объясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Активнее всего берут жилье в 35–45 лет, но много кредитов оформляется и после 45 лет. В итоге плановая выплата сдвигается на 60–65 и до 75 лет соответственно.

Банки серьезно ограничены макропруденциальными лимитами, они не могут массово выдавать ипотеку так, чтобы платеж отнимал большую часть дохода клиента, поясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Рыночные ставки остаются заградительно высокими — около 19% годовых, а цены на жилье продолжают расти. Чтобы уменьшить ежемесячный платеж и вписать заемщика в требования по долговой нагрузке, банкам приходится увеличивать сроки кредитования.

На что рассчитывают банки? Даже если закрытие ипотеки приходится на 65 и более лет, это не означает, что банки ориентируются исключительно на пенсию заемщика, говорит Баджурак. Длинный срок чаще нужен для прохождения скоринга и снижения формальной долговой нагрузки. На практике очень немногие действительно платят ипотеку до такого возраста, ведь заемщик в любой момент может вносить суммы больше предусмотренных графиком и закрыть кредит значительно раньше. Например, оформив кредит на 30 лет с платежом 50 тысяч рублей, человек может платить по 70 тысяч и фактически рассчитаться с банком за 15 лет.

Ипотеки, оформленные по текущим ставкам, как правило, закрываются достаточно быстро — значительную часть их заемщики гасят в течение пяти-семи лет через досрочное погашение, говорит руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в «Т‑Банке» Иван Сафонов.

Банки, выдающие кредиты без оглядки на возраст заемщика к моменту погашения, вероятно, помимо прочего учитывают, что пенсионный возраст постепенно увеличивается, а стоимость недвижимости и доходы населения растут, считает директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич. Кроме того, по рыночным кредитам, выдающимся сейчас по высоким ставкам, кредиторы закладывают прогноз по их рефинансированию клиентами в перспективе одного-двух лет. При этом срок погашения кредитов имеет тенденцию к увеличению, а банку важно предусмотреть риски, связанные с возможностью обслуживания кредита заемщиком в течение всего срока действия ипотеки.

Есть ли риски для заемщика? Для заемщика, по мнению Костюкевича, существенным риском является оформление кредита на срок, часть которого приходится на пенсионный возраст. Часто заемщики рассчитывают, что доход будет расти, однако ожидания могут не оправдаться, и в пенсионном возрасте будет сложнее обеспечить доход, достаточный для выполнения кредитных обязательств, считает Костюкевич. В Ипотечном стандарте, который начал действовать в 2025 году, рекомендуется, чтобы срок ипотечного договора учитывал возраст заемщиков и созаемщиков, а срок кредитования должен позволять с высокой долей уверенности сохранять заемщиком и созаемщиками способность к погашению кредита на протяжении его полного срока.

Обычно банки не оценивают доходы только как одну будущую пенсию: ипотеку пенсионеру или будущему пенсионеру одобряют при достаточном подтвержденном доходе, причем банки отдельно оценивают созаемщиков, дополнительный доход и размер первоначального взноса, пояснили в ПСБ. Существенных рисков для банковской системы в этой ситуации нет, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Во-первых, исторически ипотечные кредиты гасятся досрочно (особенно если они выданы по рыночным условиям по более высоким ставкам). Во-вторых, банки смотрят на текущую платежеспособность заемщика и высокое качество залога (самой квартиры) на старте кредита. В течение срока кредита (20–30 лет) фиксированный платеж будет уменьшен на уровень инфляции, а доходы заемщика за время трудовой деятельности должны вырасти — опять же как минимум на уровень инфляции. Потенциальные риски потери трудоспособности также должна покрыть страховка. Кроме того, и сама стоимость квартиры за этот период станет кратно покрывать оставшийся долг заемщика.

Дополнительно стоит учесть повышение востребованности и рост занятости специалистов старших возрастов на современном рынке труда, что несколько снижает риски выдачи ипотеки возрастным заемщикам, говорит Цыганов.

Некоторые банки предусматривают особый порядок расчета платежей после выхода клиента на пенсию, отмечает Баджурак. Ежемесячный платеж после достижения пенсионного возраста снижается.

Есть ли риски для банков? Ипотека остается одним из самых защищенных продуктов для кредитора, говорит Баджурак. Квартира находится в залоге у банка, и в случае серьезной просрочки объект может быть продан для погашения задолженности. При выдаче ипотеки возрастным заемщикам банки также часто дополнительно страхуются: оформляют кредит при наличии созаемщика, привлекают поручителей или требуют дополнительное обеспечение, например другую недвижимость.

При этом говорить, что при просрочке платежей пенсионеров из социальных соображений никто не выселит, неправильно, подчеркивает Баджурак. Если ипотека не обслуживается, залоговое жилье может быть реализовано вне зависимости от возраста заемщика. Другое дело, что банки обычно заинтересованы в реструктуризации и поиске компромисса, потому что взыскание недвижимости — сложная и затратная процедура.

Рисков у банка практически нет, считает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Если человек перестанет платить, включится механизм реализации залогового объекта с торгов. При этом социальный статус заемщика в законе не учитывается, не выплачивать ипотеку не позволено ни пенсионерам, ни многодетным матерям или другим льготникам. Для заемщика такое развитие событий не выглядит оптимистичным, но обычно ситуация и тут не безвыходная: на деньги, которые останутся с продажи объекта после погашения кредита, можно купить что-то более дешевое или оплачивать аренду. Кроме того, у заемщиков обычно есть наследники. Если они в будущем захотят получить квартиру, подчеркивает Чернокульский, то будут помогать и в оплате кредита.

Российская газета - Федеральный выпуск: №109(9945)